牛油果青年社区创新经营模式,助力住房租赁行业高质量发展

迈点研究院 · 刘倩 · 2022-06-29 09:10:25

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在住房租赁行业面临盈利困境的当下,牛油果青年社区对租赁行业经营模式的积极探索,或为公寓品牌方提供了重要的借鉴意义。

一、政策发展:一线城市多渠道增加租赁住房供应,筹集建设保障性租赁住房

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面对大城市新市民、青年人普遍面临“租房难、租房贵”等问题,2021年7月,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,首次在国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计,强调加快建设保障性租赁住房,并在土地、金融、财税等多个领域给予强力政策支持。2022年1月20日,全国住房和城乡建设工作会议指出,以人口净流入的大城市为重点,全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)。保障性租赁住房建设进一步提速,行业迎来了以发展保障性租赁住房为重点的租售并举的新时代。

地方政府纷纷响应,重点城市供应力度加大,以北京、上海、广州、深圳为首的一线城市陆续发布加快发展保障性租赁住房的实施意见、“十四五”保障性租赁住房的发展目标、住房租赁试点计划等,多渠道增加租赁住房供应,筹集建设保障性租赁住房。

二、行业需求:人口流动性增强,加速向大中城市集聚

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近年来,我国流动人口数量越来越多。第七次全国人口普查结果显示,我国流动人口为3.76亿人。与2010年相比,流动人口增长69.73%。流动人口占全国总人口比重达26.6%,占比较2010年扩大10.1个百分点。截至2021年底,我国流动人口规模达3.85亿人。十年来,人口流动趋势更加明显,流动人口规模进一步扩大。

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数据显示,2021年,人口净流入最多的十个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。四大一线城市的人口净流入位居前四位,其中,深圳和上海的人口净流入超过了1000万人。另外两个一线城市广州和北京的人口净流入位居第三和第四,分别为889万和788万人。

整体来看,近年来,我国人口流动性明显增强,且人口加速向大中城市聚集。庞大的流动人口规模为住房租赁行业的发展注入了旺盛的生命力。

三、经营模式:企业经营模式面临新挑战,逐渐走向轻重并举

当前市场比较常见的经营模式主要有三种:包括重资产(自持)、中资产(包租)和轻资产(委托管理、SaaS系统服务和出房销售服务)等。

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不同背景的品牌采取的经营模式各异。部分资金实力强的头部房企系品牌,依靠房源和融资优势,在政策的支持下通过收购或自建的方式获得租赁房源,以自持模式为主。如方隅公寓坚持以重资产为主的经营路线等,以获得长期收益及未来资产增值收益。而具备客源和渠道优势的中介系企业,在包租和托管方面具备天然优势,如自如始终坚持轻资产运营,近期更是推出“增益租”模式以进一步推动轻资产模式升级。然而,由于包租模式在疫情期间显示出极强的脆弱性,部分资金实力较弱的企业,以创业系品牌为主,扎根轻资产运营的战略,如乐乎公寓作为首批探索轻资产运营模式的长租公寓运营商,还尝试了乐乎有朋的分散式托管业务,选择稳中求进。

四、租赁市场探索家:牛油果青年社区

1、经营模式:升级运营模式,坚持轻重并举

在行业发展的不同阶段,我国住房租赁企业的经营模式也有所变化。在行业发展初期,众多创业系长租公寓品牌以包租模式进入住房租赁行业,快速扩张,抢占市场份额。然而,包租模式虽然易拓展,但对企业的资金要求也高,导致早期粗放式发展的企业频频爆雷,深陷资金短缺的困境。于是,企业面临着经营模式转型的新挑战,不再盲目拓展房源,而是专注于为租赁双方提供更好的租赁产品和服务,行业迎来深度调整期。发展模式也由粗放式发展转向专业化、精细化发展,资产运营模模式也逐渐走向轻重并举。

与大多数创业系品牌专注托管或包租一两种轻资产经营模式不同,牛油果立足市场需求,不断升级运营模式,从最初的集中式浦东自营项目的落地,经过十年的时间,发展到轻重并举的运营模式。以轻资产为主、重资产为辅,经营模式涉足托管、SaaS公寓管理系统、牛油果租房平台、自持项目等。

2、业务模式:立足市场需求,助力国企管理大型存量资产

轻资产运营方面,目前牛油果青年社区拥有四大主要业务模式:存量改造及委托管理类业务、租赁住房新建业务、公租房代理经租业务、平台管理服务业务。

其中存量改建及委托管理是其最主要的业务。牛油果青年社区十分注重与一线城市的大型国企合作。面对大量的存量房源和改造需求,牛油果积极拓展业务,成功管理大型存量资产,助力国企发挥责任担当,保障新市民安居。截至2021年,存量改建及委托管理房源的管理规模达到4.7万间。

随着政策的导向和市场的发展,拥有丰富的国企合作经验及资源的牛油果顺势拓展公租房代理经租业务。截止至2021年,牛油果已累计服务公租房房源2000套以上。2020年,牛油果青年社区承接了上海德家徐汇公租房的全周期委托运营管理项目。牛油果负责项目评估、装修、招租、保安、保洁、维修、租约、财务等多个核心环节。经过牛油果青年社区的全流程把控,项目开业首月即达到100%出租率。

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3、规模扩张:重点布局全国一线、新一线城市

由于一线、新一线城市聚集了大量的流动人口,为租赁住房市场的发展提供了巨大的发展空间。随着人口加速向大中城市流入,牛油果青年社区也随即在一线城市布局,管理租赁资产。

在规模扩张方面,牛油果青年社区深耕住房租赁行业,累计接触行业上万机构房东。同时,牛油果积极关注政策热点,响应市场需求,截止到2022年6月,牛油果业务已覆盖包括上海、广州、深圳、西安等全国主要一线、新一线城市。运营管理公寓超过80000间。其中主要城市上海已覆盖市中心、闵行、浦东新区、虹口、杨浦区、奉贤区、普陀区、嘉定区等21个商圈,管理租赁资产已超49000间;广州已覆盖到多个行政区域,包括天河区,荔湾区,白云区及番禺区等,管理租赁资产超过30000余间。

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4、产品服务:打造数字化运营管理系统,解决公寓品牌盈利难题

在疫情的影响下,多数公寓品牌面临出租率低、现金流不稳定、运营成本高、管理难度高、盈利难等困境,牛油果的数字化运营系统有效降低了资产持有者的经营压力,维护了整个租赁生态的稳定。也符合租赁行业专业化、精细化运营的行业发展趋势。目前已实现整体出租率高达95%。

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依靠数字化运营管理系统的运用,牛油果全业务流程已全面实现系统化。并在线上预约/推广、客户功能端、员工后台端等方面设置高效运营管理,降低运营风险,一站式服务解决行业难题。以强大的资产运营能力和资源整合能力为依托,实现资产增值和客户运营平台化。基于客户场景挖掘,运用数字化平台进行运营管理,以提高客户粘性,降低运营成本,传达品牌长期服务价值。

五、总结与趋势预判

随着政策红利逐步释放,住房租赁市场化发展等多方面因素影响,我国住房租赁行业发展迅猛。政府鼓励以新建、盘活的方式扩大保障性租赁房源,多个城市积极推进保障性租赁住房工作。不同类型、不同背景的企业纷纷进入长租公寓市场。企业经过一段时间的发展,资管逻辑开始演变,更看重现金流和利润,而不是盲目扩张,纷纷向轻资产模式转型,且更加注重提升自身的运营能力。而如何把握政策发展趋势、调整经营管理方向与服务模式等,都对企业的运营能力提出了新的要求。轻重并举或成为未来行业的发展趋势。

牛油果在跟随政策导向,积极调整运营模式,政企合作、管理大型存量资产方面都做出了有益的尝试,为品牌方的发展提供了新的路径。随着居民租住意识转变、租住形态升级,未来长租公寓市场将迎来更大的发展空间。期待品牌方聚焦市场需求,积极调整运营策略,优化产品结构和业务布局,发挥专长,创造共赢的行业环境,推动住房租赁市场平稳健康发展。

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